1ère étape indispensable, la question du financement de votre projet d’investissement locatif est essentielle pour en construire les bases : quel budget pour acquérir le bien, est-il plus adapté de payer comptant ou souscrire un emprunt, les revenus locatifs peuvent-ils couvrir les mensualités du crédit immobilier ?
Pour répondre à toutes ces questions, il est important de vous faire accompagner par votre banquier, un courtier ou un spécialiste de l’investissement locatif clé en main.
Sommaire :
Le crédit immobilier, la meilleure stratégie
L’emprunt bancaire reste la meilleure stratégie pour votre projet d’investissement locatif, cela vous permet de conserver votre épargne pour la diversifier, diminuer vos impôts et sécuriser votre investissement avec l’assurance emprunteur. On vous détaille les avantages du prêt immobilier point par point.
L’emprunt bancaire VS payer comptant
Même si vous avez les ressources pour payer comptant, l’emprunt reste toujours avantageux pour financer votre investissement locatif, il faut même chercher à emprunter le plus possible sur la période la plus longue possible.
Le paiement comptant implique une dépense énorme de trésorerie et une fiscalité importante tandis que les intérêts d’emprunt ne vont pas baisser le résultat imposable.
Retrouvez un exemple de simulation concret pour comprendre l’intérêt de l’emprunt par rapport au paiement comptant.
Bénéficier de l’effet de levier du crédit immobilier
Notion très commune en finance, l’effet de levier consiste à s’endetter à court terme avec des capitaux tiers en vue d’augmenter sa capacité d’investissement et son capital, une stratégie d’autofinancement pour booster sa rentabilité.
Appliqué à l’investissement locatif, l’effet de levier désigne l’utilisation de l’emprunt bancaire pour que les mensualités du crédit soient payées par les revenus locatifs, les loyers. Si le coût d’emprunt (mensualité) est égal ou plus faible que le rendement (loyers), vous bénéficiez ainsi d’un bien qui s’autofinance ou vous apporte une plus-value. C’est parfois ce que les investisseurs appellent le “cash-flow positif”.
Cet autofinancement nécessite de bien choisir son investissement locatif en obtenant le meilleur rendement possible : privilégier une zone tendue à forte demande locative, un emprunt bancaire le plus long possible pour réduire les mensualités.
À noter que l’investissement locatif est le seul investissement finançable par le levier d’un crédit bancaire.
Avantages en fiscalité de l’emprunt : diminuer votre base imposable
Un avantage du recours à l’emprunt bancaire est la possibilité de déduire les intérêts payés dans le cadre de l’emprunt sur sa base imposable, cela dépendant du régime fiscal choisi.
Pour une location vide, les intérêts d’emprunt sont déduits des revenus fonciers (loyers), sans plafonnement du montant de ces intérêts déductibles ni de limite dans le temps.
Pour une location en LMNP (Loueurs en Meublés Non Professionnels), les revenus sont à déclarer en revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) :
- Pour un régime réel : les intérêts d’emprunt sont déduits des recettes locatives (loyers) ce qui diminue votre base imposable.
- Pour un régime forfaitaire : les intérêts ne sont pas déductibles mais vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire sur 50% de vos recettes.
Pour le cas de la location en meublé professionnel, les charges dont les intérêts d’emprunt sont déduits des revenus globaux.
L’assurance emprunteur pour sécuriser l’investissement
L’emprunt bancaire implique la souscription d’une assurance emprunteur en cas de décès ou d’invalidité totale et irréversible.
C’est une protection pour le propriétaire bailleur et sa famille tandis que le montant de l’assurance emprunteur fait partie des charges déductibles des revenus locatifs.
Comment emprunter pour un investissement locatif ?
Maintenant que nous avons passé en revue les avantages de l’emprunt bancaire, il reste à définir comment bien optimiser l’emprunt bancaire dans les meilleures conditions.
Avec ou sans apport ?
L’apport est souvent une exigence des établissements bancaires pour l’obtention d’un prêt.
L’intérêt de fournir un apport est d’obtenir une durée d’emprunt plus courte avec un meilleur taux d’intérêt et des mensualités moins élevées.
En revanche, comme expliqué précédemment, vous avez tout intérêt à limiter votre apport et à allonger la durée de l’emprunt pour bénéficier de l’effet de levier et optimiser la fiscalité en déduisant davantage d’intérêts à vos revenus locatifs. L’idéal serait donc d’obtenir un prêt sans apport.
La nécessité d’un apport ou non va donc dépendre de la viabilité du projet d‘investissement immobilier et de votre profil d’investisseur pour influencer les exigences de la banque.
Quel type de prêt : amortissable VS In fine ?
Modèle d’emprunt le plus commun, le crédit amortissable correspond à un remboursement mensuel du capital prêté et des intérêts, plus ou moins étalé dans le temps selon la durée du prêt. La part du capital devient plus grande au fur et à mesure tandis que la part des intérêts va quant à elle diminuer.
Mensualité = une part de capital + une part d’intérêt + assurance décès invalidité.
Moins fréquent, le crédit in fine est utile aux investisseurs à gros capital et lourdement fiscalisés.
La mensualité plus faible ne comporte que le remboursement des intérêts et l’assurance emprunteur mais le capital doit être acquitté en une seule fois à la fin de l’opération à une date fixée par le contrat. Le crédit est ainsi associé à un placement, souvent une assurance vie, sur lequel on verse une épargne mensuelle.
L’avantage fiscal est le paiement de plus d’intérêt car calculés sur l’ensemble du capital, que l’on peut réduire de la base imposable.
Quelle durée de crédit ?
Pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire, l’acheteur va avoir tendance à essayer de réduire la durée de son prêt en vue d’obtenir un meilleur taux.
Mais comme nous l’avons évoqué, l’idéal pour un investissement locatif est d’obtenir la durée d’emprunt la plus longue possible en vue de couvrir la mensualité de crédit avec les revenus locatifs et bénéficier de l’effet de levier.
La durée moyenne de remboursement de l’emprunt pour un investissement locatif est comprise entre 15 et 20 ans, ce qui est inférieur à la moyenne pour une résidence principale où l’emprunt est entre 15 et 25 ans.
Ce calcul de la durée d’emprunt va être influencé par votre apport initial et votre capacité d’endettement.
Calculer votre capacité d’endettement
La capacité d’endettement est une limite du montant des mensualités du crédit que vous ne pouvez dépasser en fonction de vos revenus. Il est important de bien évaluer les loyers futurs de votre investissement locatif pour les prendre en compte dans le calcul.
On calcule la capacité d’endettement en regroupant vos revenus nets avant impôts ainsi que les loyers perçus, auxquels on enlève les charges, prêts en cours ou votre loyer (si locataire).
Taux d’endettement = (montant des charges et crédits / vos revenus nets (loyers perçus compris) X 100
Ce taux d’endettement ne doit pas dépasser 35% de ces revenus, une exigence du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).
Exemple: Un couple avec 4 000€ de revenus nets investit dans un bien loué 700€/mois pour une mensualité de 600€ pour l’emprunt du bien locatif et une mensualité de 900€ pour leur résidence principale.
Calcul = (900+600) / (4000+700) X 100 = 32% (donc bien inférieur à 35%)
Quelle banque choisir ?
La meilleure solution est de solliciter votre banque actuelle mais également d’autres acteurs du marché pour faire jouer la concurrence : banques nationales ou régionales, banques 100% en ligne sans oublier les organismes spécialisés ou assureurs.
Vous pouvez également recourir aux services d’un courtier qui va sélectionner les offres d’emprunts de différentes banques les plus adaptées à votre profil d’emprunteur.
Pour comparer les différentes offres de prêt, vous pouvez évidemment comparer le taux proposé mais il est utile de s’intéresser aux frais annexes : frais de dossier ou de garantie, les conditions de remboursement anticipé… Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est un indicateur clé pour connaître le coût total du crédit pour l’emprunteur, il est exprimé en pourcentage annuel du montant total du crédit. Il regroupe les coûts liés à votre crédit en plus de la somme à rembourser : taux d’intérêt, frais de dossier, coût de l’assurance…