Vous êtes expatriés depuis plusieurs années, ou allez bientôt être expatrié ? Vous ne savez pas quoi faire de votre logement actuel ? Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif en France ?
Découvrez toutes les conditions et nos conseils pour réussir votre investissement immobilier locatif à Lyon en tant qu’expatrié.
Sommaire :
Dans le cas où vous seriez déjà propriétaire de votre logement en France, la location est une solution à moyen-long terme pour conserver votre logement pendant votre expatriation. Votre bien est occupé et donc entretenu, vous touchez un loyer pour rembourser le prêt en cours, vous retrouverez votre logement à votre retour et évitez de payer les taxes légales d’un logement laissé vide.
Pour un expatrié, c’est également un moyen d’investir dans un bien immobilier en prévision de son retour ou pour bénéficier d’un pied-à-terre lors de courtes visites. Ce type d’investissement est une aubaine, car bien souvent, le salarié français qui accepte une expatriation bénéficie de réels avantages (logement pris en charge, meilleur salaire, avantages divers). L’économie d’un loyer peut donc être utilisée pour réaliser son investissement locatif en France.
La fiscalité sur les revenus issus de location en France est plutôt favorable aux expatriés. À savoir, l’administration impose que les revenus locatifs français soient imposés en France lors de l’impôt sur le revenu. Ainsi, pour éviter une double peine, la majorité des pays étrangers ont signé une convention avec la France pour éviter une double imposition.
Ainsi, l’expatrié français ayant son domicile fiscal hors de France est imposé uniquement sur ses revenus de source française. L’expatrié français disposant d’un domicile fiscal en France, sera imposé sur tous ses revenus de source française ou étrangère.
Les revenus fonciers sont imposables pour leurs valeurs nettes, c’est-à-dire déduction faite des charges (intérêts d’emprunt, éventuellement les charges de travaux). Le revenu locatif net est alors imposé au taux minimum de 20% (art 197 A du code général des impôts). Enfin, les expatriés non-résidents sont redevables des prélèvements sociaux (15.5% des revenus fonciers).
Les expatriés peuvent bénéficier de tous les programmes fiscaux français comme l’investissement LMNP, le régime BIC ou micro BIC, selon les mêmes conditions qu’un résident français.
Calculez la rentabilité du bien. Pour cela, validez le loyer applicable, vos mensualités, votre taux d’imposition. Un professionnel saura vous apporter toutes les informations pour choisir le régime le plus approprié.
Dans certains cas, provoquez un déficit foncier vous permet de réduire largement vos impôts sur les revenus fonciers et donc d’améliorer la rentabilité du bien.
Avant d’acheter en France pour louer, il est important de bien étudier le marché et les logements disponibles. Comme pour tout investissement, vous devez vous assurer de la rentabilité du bien à terme. Le but étant d’éviter la vacance locative.
S’il s’agit de votre propre logement, renseignez-vous sur les prix de location pratiqués, et validez la rentabilité d’une mise en location.
Découvrez les opportunités d’investissement locatif par quartier de Lyon.
Visez toujours des villes ou régions dynamiques, un appartement ou logement en campagne peut des fois être plus compliqué à mettre en location et les périodes de vacance locative plus longues. Des villes comme Paris, Lyon, Bordeaux ou encore Marseille resteront attractives de nombreuses années.
Dans les villes, recherchez plutôt de petites surfaces, plus faciles à louer. On estime que les biens locatifs les plus recherchés sont bien souvent des surfaces du studio au T2. Les maisons ou logements plus grands sont bien souvent plus difficiles à louer, mais lorsqu’ils le sont, cela peut être pour plusieurs années.
Nous recommandons de passer par l’emprunt pour bénéficier de l’effet de levier. Pensez à renégocier vos taux d’emprunt et d’assurance si votre situation évolue.
Préparez votre dossier en amont, adressez-vous aux banques qui prêtent aux expatriés ou faites appel à un courtier qui fera le travail. Attention, il est souvent plus compliqué d’obtenir un prêt pour les expatriés, d’où l’importance de constituer le dossier en amont : votre taux d’endettement, votre apport potentiel.
Si c’est possible lors de la négociation de votre contrat de travail en tant qu’expatrié, prenez garde à bien choisir votre statut fiscal. Privilégiez un contrat de travail de droit français qui rassurera certaines banques. Les banques françaises prêtent aux expatriés avec des taux plus élevés (entre 0.2% et 0.5%), mais ces taux restent bien plus profitables que ceux proposés par d’autres pays.
On pense souvent à tort que la mise en location d’un bien en France oblige à faire des déplacements réguliers. Mais il est possible de contourner le problème en faisant une procuration pour ne pas avoir à vous déplacer. Dans ce cas, vous pouvez donner procuration à un membre de votre famille, un ami ou un professionnel de la gestion locative.
L’avantage de faire appel aux professionnels de l’investissement locatif reste l’accompagnement global proposé par ceux-ci. Ils vous conseillent et vous aident à bénéficier des meilleurs avantages que ce soit sur le plan administratif ou fiscal.
Certains professionnels de la location proposent notamment des assurances loyers impayés non-négligeables pour les propriétaires expatriés.
Investir dans l’ancien, louer meublé, louer pour des longues durées, ce sont les maîtres-mots d’un bon investissement locatif quand on est expatrié.