L’investissement dans la pierre reste sécurisé et idéal pour obtenir des revenus complémentaires et construire un patrimoine sur le long terme. Votre intérêt pour l’investissement locatif prend forme et vous cherchez à concrétiser votre projet ?
Il est normal que la réflexion autour de votre projet oscille entre enthousiasme et inquiétude, l’investissement locatif représentant un univers aux concepts flous source de nombreuses questions. C’est pourtant indispensable de comprendre les notions de base de l’investissement locatif et les étapes de construction de votre projet avant de vous lancer pour ne pas faire de mauvais choix qui pourraient impacter le rendement locatif de votre investissement.
Primo-investisseur, voici les principales étapes à connaître pour démystifier votre parcours dans l’investissement locatif.
Sommaire :
- Déterminer votre profil d’investisseur
- Quel est votre budget ? Calculer votre capacité d’emprunt
- Dans quel type de bien investir ?
- Location nue ou meublée : quelle fiscalité ?
- Mise en location : sélectionner le locataire & fixer le loyer
- Faites-vous accompagner : l’investissement locatif clé en main
Déterminer votre profil d’investisseur
Avant de réfléchir au type de bien à acquérir ou sa localisation, il est indispensable de définir votre profil d’investisseur.
Cette connaissance de vos contraintes acceptables va dessiner les contours de votre stratégie d’investisseur, le type de bien à rechercher, le type de quartier et le rendement locatif à espérer.
Nous classons 3 profils d’investisseurs :
1. Investisseur prudent : investir dans des quartiers “patrimoniaux”.
C’est souvent vers ce profil que s’oriente un primo-investisseur qui préfère investir dans les quartiers emblématiques du patrimoine local en limitant les risques de perte de valeur immobilière ou de vacances locatives.
Le prix de cette sécurité est une rentabilité plus faible avec un prix d’achat au m² très élevé. On pense à Lyon aux quartiers des Brotteaux, Croix-Rousse ou Confluence…
2. Investisseur équilibré : ciblage de quartiers intermédiaires.
Ce type définit un profil d’investisseur intermédiaire en quête de biens dans des quartiers qui ne sont pas dans l’hyper-centre de la ville mais ne sont pas non plus des quartiers excentrés en plein développement.
Pour la ville de Lyon, cela représente des quartiers Saint-Just, la Guillotière, Vaise ou Grand Trou dans le 8ème.
3. Investisseur dynamique ou aguerri : ciblage de quartiers en développement
Ce type de profil d’investisseur plus expérimenté correspond moins au premier projet d’investissement locatif.
L’idée ici est d’investir dans les quartiers moins centraux “en devenir”, en cours de mutation. Si ces secteurs à la réputation sulfureuse font fuir les investisseurs plus frileux, ce sont aussi ceux qui offrent les rentabilités plus élevées.
Cela implique une bonne connaissance du marché local et une surveillance des dynamiques de développement économique et démographique : aménagements urbains qui améliorent le cadre de vie, extensions du réseau de transports en commun…
A Lyon, on pense à des quartiers comme La Duchère ou Ménival, les Etats-Unis dans le 8ème.
Vous l’aurez compris, plus vous ciblez un quartier prisé, plus vous sécurisez votre investissement mais au prix d’un prix au m² plus élevé qui va impacter la rentabilité locative de votre projet.
Comprendre les attentes de votre cible
Une fois abordé cette classification des quartiers par type d’investisseur, il reste important de déterminer la cible de votre projet : étudiants, familles, jeunes actifs… Les attentes de ces différents publics de leur lieu de vie seront distinctes :
- La cible étudiante implique la proximité d’écoles, universités ou de transports en commun reliés directement aux pôles universitaires de la ville.
- Les familles seront attentives à la présence immédiate de crèches, écoles ou collèges, d’espaces verts.
- Les jeunes actifs apprécient des lieux de loisirs et sorties à proximité : bar, restaurant, cinéma…
Quel est votre budget ? Calculer votre capacité d’emprunt
Maintenant que vous projetez le type de profil d’investisseur dans lequel vous vous reconnaissez et votre public cible, rentrons dans le vif du sujet avec une question centrale : comment déterminer le budget de l’opération ?
L’emprunt bancaire pour bénéficier de l’effet de levier du crédit immobilier
La meilleure stratégie de financement d’un projet d’investissement locatif est l’emprunt bancaire, cela même si vous avez les moyens de payer comptant.
Le prêt bancaire vous permet de conserver votre épargne, profiter des avantages de fiscalité et bénéficier de ce que l’on appelle l’effet de levier du crédit immobilier en empruntant le plus possible. Les intérêts du prêt étant déductibles des revenus locatifs, plus vous empruntez, plus vous réduisez vos impôts.
L’idéal serait d’obtenir un crédit le plus long possible sans apport mais celui-ci vous aide à négocier le prêt dans les meilleures conditions .
> Pour comprendre l’intérêt de l’emprunt bancaire et de l’effet de levier du crédit, retrouvez notre exemple de simulation.
Calculer votre capacité d’emprunt et taux d’endettement
Pour vous projeter sur le montant de votre crédit immobilier, vous avez besoin de calculer votre taux d’endettement, afin de déterminer votre capacité d’emprunt.
La capacité d’emprunt est le montant maximum que vous pouvez emprunter via un prêt bancaire en fonction de vos revenus (salaires, primes, autres revenus…) et de vos charges (loyer, crédit en cours, pensions…).
Pour calculer le montant du prêt et des mensualités, il faut calculer le taux d’endettement, la mensualité maximale raisonnable que vous êtes en capacité de rembourser pour le crédit bancaire et les charges. Ce taux d’endettement ne doit pas dépasser 35% de ces revenus, une exigence du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Il est important d’inclure dans vos revenus vos futurs loyers (revenus locatifs) de votre investissement locatif.
Votre capacité d’emprunt se calcule ensuite avec votre banquier en fonction des conditions du prêt bancaire que vous allez négocier : durée du prêt, taux d’intérêt du crédit, taux d’assurance… De nombreux simulateurs en ligne vous aident à évaluer vos possibilités d’emprunt.
A votre capacité d’emprunt, il faudra ajouter votre éventuel apport personnel et déduire les frais de notaire. Pour plus d’informations, retrouvez nos conseils pour le financement de votre projet d’investissement locatif.
Maintenant que vous avez une idée du montant que vous allez pouvoir allouer à votre projet, vous allez pouvoir démarrer la recherche du bien et déterminer sa surface.
Dans quel type de bien investir ?
Studio, t2, t3 ou division immobilière… Tous les types de surface peuvent être compatibles avec un projet d‘investissement locatif.
Petite ou grande surface ?
Le choix du quartier et votre budget va influencer le type de surface que vous pouvez viser. Ensuite, chaque surface présente ses avantages et contraintes :
Les petites surfaces comme un studio sont accessibles à un prix plus abordable et restent très recherchés sur le marché locatif. Elles impliquent toutefois des durées de location plus courtes avec un taux de vacance locative plus élevé. Ce turn-over implique des frais de remise en état plus conséquents entre les locataires.
Les surfaces plus grandes correspondent à des locations plus stables, familles ou jeunes actifs, avec des durées de location plus élevées et un logement mieux entretenu. La rentabilité est plus intéressante qu’un studio ou T2 avec prix au m² qui est bien inférieur. La difficulté reste que ces surfaces sont plus difficiles à dénicher.
Les T2 ou T3 seraient alors un intermédiaire entre petite et grande surfaces, particulièrement recherchés par les jeunes actifs et couples.
Vous pouvez retrouver nos conseils pour faire votre choix entre petite et grande surface pour votre projet d’investissement locatif.
Et en division immobilière ?
La division immobilière consiste à diviser la surface initiale d’un appartement en 2, 3 ou 4 appartements plus petits, studios ou T2.
Cette séparation en plusieurs appartements entraîne une rentabilité plus élevée et une création de valeur immobilière On parle de de division “officielle” avec une séparation juridique en différents lots mais ce n’est pas une obligation dans ce type d’opérations.
En plus de règles légales autour des travaux de division, il faut être conscient des contraintes représentées par ce type de projet plus complexe : règlement de copropriété, aspects techniques comme l’emplacement de la colonne d’eau, le puissance électrique ou l’isolation phonique…
Pour en savoir plus sur ce type d’opération, retrouvez nos conseils autour de la division immobilière.
Logement neuf ou ancien ?
Le prix au m² reste plus accessible dans l’ancien par rapport à celui du neuf. L’ancien est aussi l’opportunité de réaliser des travaux de rénovation pour créer une meilleure plus-value sur la valeur du logement.
Le marché locatif de l’ancien propose notamment davantage de choix pour trouver le bien idéal au meilleur emplacement. Si vous ciblez les quartiers patrimoniaux à forte demande locative, c’est évidemment vers l’ancien qu’il faut vous tourner.
Plus cher, le neuf évite cependant des dépenses de travaux avec un logement aux réglementations et normes en vigueur, de meilleures performances énergétiques. Un logement neuf est soumis à un risque de moins-value à court terme plus élevé dès lors que le logement devient récent mais n’est plus “neuf”.
Location nue ou meublée : quelle fiscalité ?
Vous pouvez faire le choix de proposer un bien en location nue ou meublée en équipant le logement des équipements obligatoires.
La location meublée est plus avantageuse avec des loyers plus élevés et une fiscalité plus favorable. La contrainte est une durée de bail plus courte de 1 an, 9 mois pour un bail étudiant et entre 1 et 10 mois pour un bail de mobilité professionnelle.
La location vide offre davantage de stabilité avec un bail de 3 ans qui limite le risque de turn over. La location sans meuble implique une installation des locataires qui s’approprient davantage le logement, le meublent et le décorent.
Côté fiscalité, que la location soit nue ou meublée, elle est soumis à l’impôt sur le revenu :
- Les revenus d’une location nue sont à déclarer en régime micro-foncier sur votre déclaration d’impôt classique si ces revenus sont <15K€/an.
- les revenus locatifs d’une location nue > 15K€/an sont soumis au régime réel : déclaration des revenus et charges réels.
- Les revenus d’une location meublée sont à déclarer comme revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
A noter qu’en location meublée, le statut de LMNP (Loueurs en meublés non professionnels) correspond pour des revenus < à 23K€/an. La statut passe en LMP (Loueurs en meublés professionnels) au-delà de ce seuil.
Mise en location: sélectionner le locataire & fixer le loyer
Vous avez désormais choisi le bien idéal, le type de location et la fiscalité qui en résulte. Il reste une partie non moins importante, le choix du locataire et du montant du loyer pour la mise en location.
Trouver le bon locataire
La sélection des candidats impose une analyse des ressources et garanties pour trouver celui qui offre le plus de stabilité financière. Un dépôt de garantie ou une caution solidaire sont souvent demandés pour sécuriser le risque d’impayé.
Cette rencontre des candidats implique donc la publication des annonces, la prise de contact et l’organisation de nombreuses visites puis la sélection des dossiers aux garanties les plus solides après avoir vérifié et réunit tous les documents…
Ce choix du locataire est crucial pour éviter le risque de mauvais payeur ou de dégradation de votre bien. Le ou les locataire(s) doivent en priorité vous inspirer confiance, en plus de solides garanties financières.
Vous pouvez évidemment confier cette mission à un professionnel immobilier habitué à cet exercice et/ou souscrire une assurance loyers impayés pour vous mettre à l’abri de tout risque d’impayé.
Fixer le bon loyer
En tant que propriétaire, vous pouvez fixer librement le loyer mensuel exigé pour la location de votre bien. Vous devez y inclure les charges mensuelles et la taxe foncière parmi vos calculs.
- Surévalué, vous aurez des difficultés à trouver preneur dans des délais raisonnables.
- Sous-évalué, vous aurez moins de revenus locatifs, ce qui impacte la rentabilité de votre investissement.
Alors comment trouver le bon compromis ? Il faut déterminer les caractéristiques de votre logement : est-il meublé, quelle surface, quel est son niveau de performance énergétique, son niveau de rénovation et d’état global, présence d’un ascenseur … Vous pouvez alors comparer votre bien avec d’autres présentant les mêmes caractéristiques et voir les loyers exigés.
Attention, le montant du loyer est encadré dans certaines villes dont Lyon et Villeurbanne afin de limiter l’augmentation des loyers. Des enquêtes sur les loyers pratiqués ont abouti à un découpage en zones avec la définition de loyers de référence. Sur ces zones, il suffit d’appliquer cette formule pour connaître le plafond de loyer :
Loyer de référence + 20 % = le plafond (hors charges) que les propriétaires ne peuvent pas dépasser.
Nous avons rédigé un article complet à ce sujet pour comprendre cet encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne et comment le contourner.
Faites-vous accompagner : l’investissement locatif clé en main
Vous l’aurez compris à travers ces 5 étapes décrites pour débuter votre investissement locatif, ce type de projet nécessite énormément de temps disponible et un réel investissement personnel. Vous disposez d’une profusion d’informations sur ce sujet à travers les articles de blogs, vidéos Youtube, livres ou formations en ligne… Mais étant donné le caractère souvent intéressé de ces ressources gratuites, cela peut plutôt complexifier l’accès à l’information juste.
Toutes les opérations décrites à travers cet article sont en fait un réel métier, le nôtre. Comme d’autres agences, Adequade accompagne les particuliers dans leur projet d’investissement locatif de A à Z pour vous décharger et vous conseiller sur l’ensemble des étapes de ce projet :
- Trouver le bien idéal après avoir déterminé votre profil d’investisseur et le budget total.
- Rénovation du bien par notre maître d’œuvre et son équipe.
- Notre décoratrice d’intérieur organise l’aménagement du bien avec l’ameublement et la décoration.
- Nous assurons ensuite la mise en location : organisation des visites, sélection des candidats et recommandations sur le loyer.
L’idée est de rendre accessible l’univers de l’investissement locatif et vous assurer un investissement rentable à l’abri de l’échec, souvent la principale peur lors d’un premier investissement locatif. Un expert comme Adequade a déjà accompagné plus de 100 opérations depuis sa création en 2014.
Pour concrétiser les étapes de notre accompagnent, retrouvez notre accompagnement complet de 2020 sur une opération.