L’idéal dans un projet d’investissement locatif est de fournir le moins d’apport possible en s’appuyant sur le financement par emprunt bancaire et son remboursement par un locataire.
C’est donc votre profil d’emprunteur et la viabilité de votre projet d’investissement immobilier qui vont influencer la banque sur la nécessité d’un apport personnel et son montant.
Investissement locatif : avec ou sans apport ?
Le raisonnement logique serait de penser qu’en ajoutant une épargne personnelle au projet d’emprunt bancaire, vous obtenez ainsi une durée d’emprunt plus courte, un meilleur taux d’emprunt et des mensualités moins élevées.
Mais ce choix est en fait moins bénéfique à votre projet d‘investissement puisqu’en empruntant moins et moins longtemps, vous déduisez moins d’intérêts à vos loyers.
C’est le principe clé de l’investissement locatif que nous allons vous expliquer. Vous devez utiliser au maximum votre capacité d’emprunt pour optimiser votre fiscalité et bénéficier de l’effet de levier du crédit.
L’investissement locatif sans apport : l’idéal
L’investissement locatif est un outil de création de patrimoine très puissant grâce à l’effet de levier du crédit.
En français de tous les jours, le principe est le suivant : « pour acheter un appartement, j’utilise de l’argent qui n’est pas le mien mais celui de la banque, et ce n’est pas moi qui le rembourse mais le locataire, en totalité ou partiellement ».
Autrement dit, plus on utilise son propre argent, moins on se sert de l’effet de levier, moins c’est financièrement bénéfique pour le projet. Dans un monde déconnecté de toute réalité, l’apport idéal pour un investissement locatif devrait donc être de zéro euro.
Cela reste très difficile à obtenir dans la vraie vie, parce que les banques demandent en général un apport minimum aux investisseurs, en général le montant associé aux frais d’acquisition (improprement appelés « frais de notaire »). Elles considèrent cet apport comme l’implication de l’investisseur dans le projet et le signe de sa capacité à épargner. Ces frais d’acquisition collectés par le notaire représentent environ 10% du prix du d’acquisition.
Un contexte favorable à l’investissement sans apport
Comme vous le savez sans doute, la période actuelle est favorable à l’investissement locatif avec des taux d’intérêt exceptionnellement bas. Ces conditions d’emprunt étant plus attractives, vous serez moins contraints de puiser dans votre épargne personnelle pour le financement de votre projet d’investissement locatif.
La fiscalité est également attractive avec divers frais déductibles de vos impôts sur les revenus locatifs. Vous pouvez en effet déduire vos intérêts d’emprunt et certaines charges de vos revenus fonciers selon un plafond annuel, à condition d’opter pour le régime réel d’imposition.
Avec ces conditions très favorables et une fiscalité avantageuse, il est donc recommandé de minimiser votre apport personnel pour votre projet d’investissement locatif. Vous conservez ainsi de la trésorerie en cas d’imprévus (travaux, loyers impayés), une marge de manœuvre appréciée par votre banque.
Pour bénéficier de l’effet de l’évier et convaincre votre banque, vous devez construire un projet réalisable et rentable : présenter un emplacement attrayant, une présentation claire des charges et du rendement locatif… L’accompagnement clé en main d’un acteur expérimenté comme Adequade est l’assurance de bénéficier de l’effet de levier du crédit, d’investir en toute sécurité et de bénéficier de la meilleure rentabilité possible du marché lyonnais actuel.